No próximo dia 9 de novembro a Prefeitura de Cabo Frio vai realizar uma audiência pública para discutir mudanças no Código de Obras e Edificações e na Lei de Parcelamento do Solo. O encontro (às 14h, no auditório da sede do governo municipal, na Praça Tiradentes, no Centro) será aberto à população, e também a profissionais da construção civil, entidades de classe e empresários, e acontece após uma série de denúncias sobre loteamentos irregulares, construções sem autorização e sobre os impactos da expansão urbana no município.

As propostas em discussão estão em duas minutas de projetos de lei complementar que já foram submetidas à análise do Conselho das Cidades (ConCID). Ambas estão disponíveis para consulta popular no site da Prefeitura de Cabo Frio. Os documentos estabelecem regras para licenciamento, fiscalização, ocupação de terrenos e regularização de imóveis. 

Um dos pontos da proposta de revisão do Código de Obras é a possibilidade de regularizar edificações que já estejam concluídas e consolidadas, mesmo em desacordo com o código e com os parâmetros urbanísticos atuais. A minuta também estabelece procedimentos específicos para legalização com acréscimo, que pode abranger áreas construídas existentes, ampliações e modificações na edificação. O texto, porém, não estabelece uma autorização irrestrita para legalizar qualquer construção. A regularização, segundo a minuta, deve observar as condições previstas no próprio código, incluindo a compatibilidade com os parâmetros urbanísticos e as demais exigências aplicáveis.

A proposta também mantém penalidades para obras sem licença: o artigo 433 estabelece que o pagamento da multa não elimina a irregularidade, “permanecendo o infrator obrigado a legalizar as obras e instalações executadas sem licença ou demolí-las, desmontá-las ou modificá-las”. Já o artigo 434 prevê a possibilidade de demolição quando não for possível regularizar a construção. A minuta considera o imóvel impossível de regularização “quando contrariar parâmetro urbanístico insuscetível de adequação, recair sobre área não edificável, faixa de domínio, área de preservação permanente ou bem de uso comum do povo, ou quando o interessado, regularmente intimado, não promover a adequação no prazo assinalado”.

Já o documento de revisão da Lei de Parcelamento do Solo dedica um capítulo à regularização fundiária. O capítulo oito aborda especificamente os “loteamentos irregulares e clandestinos com acesso controlado no segundo distrito de Cabo Frio (Tamoios)”. A minuta determina que eles sejam submetidos a procedimentos de regularização, conforme a legislação federal e municipal. Entre as exigências previstas estão a identificação e a delimitação do núcleo urbano, o levantamento cadastral e a definição e adequação do sistema viário, com garantia de integração à malha urbana.

A proposta também estabelece parâmetros para a destinação de áreas públicas e verdes nesses empreendimentos. O texto prevê, por exemplo, um percentual mínimo de 10% da área total para áreas de destinação pública, além de critérios específicos para a implantação de áreas verdes. Esses dispositivos deverão ser analisados em conjunto com a legislação atualmente em vigor para identificar quais exigências serão mantidas, modificadas ou introduzidas pela nova proposta.

A discussão sobre a atualização do Código de Obras e Edificações e da Lei de Parcelamento do Solo acontece após uma série de episódios de ocupação irregular em vários pontos de Cabo Frio. Em fevereiro de 2025, fiscalizações em áreas como Alto da Rasa e Campos Novos identificaram desmatamento, movimentação de terra, abertura de ruas e demarcação de lotes sem autorização. As ações resultaram no embargo de construções.

Quatro meses depois, denúncias de moradores levaram à identificação de um loteamento irregular em Maria Joaquina. No local a fiscalização teria encontrado ruas abertas, desmatamento e demarcação de lotes sem autorização. Em novembro, uma operação da Prefeitura no bairro Jardim Esperança voltou a evidenciar problemas relacionados à ocupação clandestina e à comercialização irregular de terrenos, desta vez em uma área conhecida como no Desmembramento Nova Esperança.

Antes disso, em 2017, o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ), por meio da 1ª Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva de Cabo Frio, já havia encaminhado recomendação ao governo municipal para que fossem tomadas providências no sentido de impedir a comercialização de unidades do loteamento Trilhas do Araçá. De acordo com o inquérito civil, o loteamento foi criado sem autorização da Prefeitura Municipal, “em total violação às normas urbanísticas”.

A ocupação do território também esteve no centro de outros debates mais recentes. Em agosto de 2024, uma proposta relacionada à verticalização na cidade provocou críticas de ambientalistas, que questionaram os possíveis impactos do adensamento urbano e a necessidade de estudos sobre as consequências para a infraestrutura e o meio ambiente.

Em dezembro do mesmo ano moradores do Canto do Forte manifestaram preocupação com a construção de um condomínio próximo a uma área arqueológica catalogada pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). Embora os questionamentos envolvessem possíveis impactos ambientais e culturais, a Prefeitura informou , na época, que a obra seguia a legislação. Em maio deste ano, a Justiça Federal determinou a demolição de um imóvel construído irregularmente sobre uma área de restinga na Praia do Foguete. Segundo o Ministério Público Federal, a sentença reconheceu danos ambientais e responsabilizou o município por omissão na fiscalização ambiental.

Para evitar novos casos de construções e ocupações irregulares, a Prefeitura reforça a necessidade de atualização da legislação, simplificando procedimentos e dando mais clareza e segurança às regras para o desenvolvimento urbano. Por isso, a revisão acompanha a implantação do Licenciamento Digital, que, segundo o governo municipal, tornou totalmente on-line a abertura e o acompanhamento dos processos de licenciamento de edificações. Para o secretário municipal de Desenvolvimento Econômico e Urbanismo, Marcelo Dusi, a atualização das leis é parte de um processo mais amplo de modernização.

– Primeiro avançamos na digitalização e na desburocratização dos processos. Agora precisamos modernizar também a legislação que orienta o crescimento da cidade. São leis que têm impacto direto sobre quem constrói, investe, gera emprego e também sobre a organização urbana de Cabo Frio. A audiência pública é fundamental porque esse processo precisa ser construído com participação da sociedade - afirmou.

Após a audiência pública e a consolidação das contribuições que serão recebidas, a previsão é que a Prefeitura encaminhe as propostas para análise dos vereadores, na Câmara Municipal, ainda este ano. Segundo o governo municipal, o trabalho de atualização da legislação urbanística vai continuar em uma nova etapa, com a revisão da Lei de Zoneamento, atualmente disciplinada pela Lei nº 116/1979.