A promessa de um condomínio de alto padrão de frente para o mar, em Arraial do Cabo, transformou-se em um pesadelo jurídico para dezenas de famílias que investiram no Praia dos Anjos Residence Club, com a entrega das chaves prevista para 2024 em alguns contratos. Os compradores dos blocos 5 e 6 denunciam que as obras sequer foram iniciadas, restando apenas terrenos vazios onde deveriam estar as fundações das unidades vendidas desde 2021. A crise se agravou com a notícia de que a Construtora Volendam, responsável pelo empreendimento, teria ingressado com pedido de recuperação judicial em dezembro de 2025, informando um passivo de R$ 75.452.170,71. A situação teria resultado em propostas de distrato que preveem a devolução de apenas 10% do valor pago, e ignorando a blindagem do regime de patrimônio de afetação que deveria proteger os recursos dos clientes. 

A Folha não conseguiu contato com a construtora. Mas compradores informaram que, enquanto a denúncia era apurada junto à empresa, uma reunião foi convocada pela Volendam, na última terça-feira (28), apenas com proprietários do bloco 5. Segundo Thais Fantauzzi (uma das proprietárias presentes no encontro), representantes da construtora apresentaram três propostas: manter o apartamento e financiar em 60 vezes a parte que falta pagar, fazer uma permuta com outro empreendimento ou receber o valor pago com deságio de 40% em 60 vezes.

– Na reunião também tinha uma pessoa da recuperação judicial que estava acompanhando todas as propostas apresentadas. Agora tudo vai ter a garantia do juiz, que vai estar acompanhando e homologando todo tipo de acordo - informou

Thaís faz parte da Associação dos Adquirentes do Condomínio Praia dos Anjos (blocos 5 e 6) – Volendam, formada por compradores que aguardam há anos a entrega dos apartamentos. Eles afirmam que “muitos adquirentes investiram economias de uma vida inteira, alguns com pagamento à vista, outros comprometendo grande parte da renda familiar, sempre acreditando na concretização de um sonho legítimo”.

Uma dessas pessoas é Amanda Cardoso Pontes. À Folha ela disse que comprou o imóvel em março de 2022, para moradia e investimento, com promessa de entrega das chaves para dezembro de 2024.

– Sempre estou em Arraial do Cabo e acompanho pessoalmente a evolução da obra, que nunca ocorreu. Quando o prazo da entrega estava se aproximando, vi que algo errado estava acontecendo. Desde então venho tentando contato com a construtora, que sempre informava que haveria atraso, mas que já iam iniciar a obra, o que não ocorreu até o momento. E nunca nos dão um posicionamento real dos fatos. Sou autônoma e dependo exclusivamente do esforço do meu trabalho e do retorno dos meus investimentos. Inclusive perdi muitas oportunidades de ter investido em algo que hoje poderia estar morando ou me dando retorno financeiro - relatou.

Outro que deveria ter recebido as chaves em 2024 foi Edilson Alves Celso. Ele disse que resolveu comprar o apartamento em 2022 porque achou Arraial do Cabo “um lugar mais tranquilo para curtir a aposentadoria,  uma renda extra futuramente e qualidade de vida para minha família”.

– Quando passei pelo local eu vi três blocos prontos, e o quarto em construção. Achei que seria um ótimo investimento, já que o lugar é maravilhoso. No final de 2023 fomos passear em Arraial e vimos que não tinha nenhum tijolo assentado no solo. Questionamos um corretor que estava no local e ele nos relatou que a obra iria atrasar. Em junho de 2024 voltamos novamente, e esse mesmo corretor afirmou que a obra talvez só ficasse pronta em 2028. Deixei de realizar outros sonhos com a minha família, deixei de pagar uma faculdade de medicina para minha filha caçula, e perdi a oportunidade de investir em outro imóvel. Hoje vivemos numa expectativa de começarem essa obra que já era pra ter sido entregue em dezembro de 2024 - desabafou.

Nadima Costa Oliveira contou que deveria estar com as chaves do apartamento desde dezembro do ano passado.

– Comprei em dezembro de 2024. Fui passear em Arraial, aluguei um apartamento no bloco 2 e amei o local e o empreendimento. Vi que tinha algumas unidades disponíveis no bloco 5, entrei em contato com um vendedor, e a promessa de entrega das chaves foi para dezembro de 2025. Na época, fui informada pelo corretor que a Volendam era a maior construtora da Região dos Lagos, e os donos eram pessoas sérias e honestas, que tinham problemas de atraso das obras, mas entregavam. Então, eu nem esperava receber em dezembro do ano passado, mas também não esperava esta situação. Tive que usar minhas economias, que era para quitar meu apartamento em São Paulo, e me apertei muito para pagar as parcelas da entrada. Nunca atrasei nenhuma. Fiz minha parte, e quando terminei de pagar já veio a esta notícia. No início fiquei sem entender nada, mas agora a ficha caiu. Entrei em contato com o corretor, e ele ainda garante que será entregue. Está nas mãos de Deus - contou.

Vários compradores, que deveriam receber as chaves ainda este ano, também estão apreensivos com a ausência de movimentação no canteiro de obras. É o caso de Rosângela dos Santos Lopes de Sant’Anna, Carlos Lopes Silva e Marllon Cristian Raimundo Camargo Silva (junho), Márcio Bueno Sampaio e Simone Cristina Eugênio (dezembro), entre outros.

Também proprietária, Thais Fantauzzi disse à Folha que os compradores dos blocos 5 e 6 estão juridicamente blindados pelo regime de patrimônio de afetação, previsto em lei federal, que separa esse empreendimento do patrimônio geral da empresa em recuperação. Informou, também, que não são credores quirografários, mas “titulares de unidades vinculadas a um patrimônio separado, criado justamente para proteger quem compra imóvel na planta”.

– Os blocos 5 e 6 estão protegidos por patrimônio de afetação,  isso significa que a obra pode e deve ser concluída independentemente da recuperação judicial da empresa. O regime de afetação existe justamente para proteger famílias quando ocorre dificuldade financeira da incorporadora. Os recursos pagos pelos adquirentes são vinculados exclusivamente à conclusão do empreendimento, não podendo ser usados para outras dívidas da incorporadora. A lei garante que os compradores podem assumir a continuidade da obra. A legislação também permite que os próprios adquirentes deliberem sobre a continuidade da construção, e até substituam a incorporadora, se necessário. Nosso objetivo não é litigar, é concluir a obra com segurança jurídica e transparência porque a paralisação desse empreendimento afeta famílias, empregos, arrecadação e o desenvolvimento urbano da cidade” - revelou.

A Associação dos Adquirentes também denunciou ao jornal que a situação se agravou com o ingresso da incorporadora em recuperação judicial, “sendo apresentadas propostas consideradas extremamente prejudiciais aos compradores”, como devolução do valor pago com desconto aproximado de 90% em caso de rescisão; ou devolução de cerca de 35%, após longa carência e parcelamentos extensos. “Diante desse cenário, a associação foi criada para defender os interesses dos adquirentes, buscar transparência no processo e garantir condições justas em qualquer negociação envolvendo o terreno e o futuro do empreendimento”.

A Folha perguntou à Prefeitura de Arraial do Cabo sobre o licenciamento da obra, mas não houve retorno. Também questionou a construtora Volendam sobre os motivos do atraso na construção (que continua com vendas anunciadas nas redes sociais da empresa), prazos de entrega e critérios para o distrato, mas também não houve retorno.

“PROPOSTAS DE RETENÇÃO DE 90% SOAM ABUSIVAS”, AFIRMA ESPECIALISTA

Para entender os caminhos jurídicos e os direitos de quem investiu no Praia dos Anjos Residence Club, a Folha conversou com o advogado Luciano Régis. O especialista analisou o conflito entre a recuperação judicial da Volendam e a proteção do patrimônio de afetação, alertando que os compradores não devem aceitar passivamente perdas drásticas. Régis destacou que, em casos de inadimplência da empresa, a retenção de valores deve ser combatida com base no Código de Defesa do Consumidor e orientou que a organização coletiva é a ferramenta mais forte para evitar que o sonho da casa própria se converta em prejuízo total. Além de analisar o caso atual, o advogado também deixou um alerta para quem pretende comprar um imóvel na planta: “a segurança vai muito além da beleza do projeto arquitetônico”.

Folha - Em termos leigos, o que é o patrimônio de afetação? Ele garante ou não a entrega do imóvel? Como e  por que?
Luciano Régis -  O patrimônio de afetação é uma espécie de blindagem jurídica do empreendimento. Em tese, ele separa o dinheiro e os bens daquele projeto do restante do patrimônio da construtora, para que os recursos sejam usados na própria obra. Isso protege os adquirentes, mas não significa garantia absoluta de entrega: se a obra não anda, a proteção jurídica não substitui a execução do contrato. Em relação à recuperação judicial, os compradores vinculados ao patrimônio de afetação não devem ser tratados como credores comuns de forma automática. A afetação existe justamente para preservar o empreendimento e os recursos a ele destinados, o que afasta a simples equiparação a quirografários.

Folha - Quando o imóvel não é entregue, como neste caso, o que a legislação determina à construtora e aos compradores?
Luciano Régis - Quando há atraso ou paralisação, a legislação e a jurisprudência tendem a proteger o comprador. Se a culpa é da construtora, a regra é que ela responda pela rescisão e pela devolução dos valores pagos, muitas vezes de forma integral, a depender do caso concreto. Propostas de retenção muito elevadas, como 90% em cenário de inadimplemento da empresa, soam abusivas e incompatíveis com a lógica do Código de Defesa do Consumidor.

Folha -  Existe um caminho viável para que os compradores retirem a incorporadora da gestão e assumam a obra por conta própria?
Luciano Régis - Existe caminho jurídico em tese, mas isso depende de requisitos legais, deliberação dos compradores e análise do caso concreto. Não é uma solução automática, especialmente quando a incorporadora já está em recuperação judicial.

Folha - O que esses compradores devem fazer para resguardar o direito ao imóvel?
Luciano Régis - Os compradores desses blocos devem, em primeiro lugar, organizar toda a documentação: contratos, comprovantes de pagamento, cronograma de obra, publicidade, matrícula do imóvel e qualquer comunicação com a construtora. A partir disso, é fundamental analisar se o empreendimento está realmente sob regime de patrimônio de afetação e como a recuperação judicial está tratando esse patrimônio. Em muitos casos, faz sentido ajuizar medidas judiciais pedindo a rescisão do contrato com devolução integral ou adequada dos valores pagos, tutela de urgência e, se couber, indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso e da inadimplência da incorporadora. Também é relevante atuar de forma coletiva, por meio de associação de adquirentes, para fortalecer a negociação e a pressão judicial.

Folha - Quando uma pessoa compra um imóvel na planta, quais cuidados ela precisa ter?
Luciano Régis - O cuidado básico é checar registro da incorporação, patrimônio de afetação, prazo de entrega, cláusulas de distrato, histórico da construtora e quadro-resumo do contrato. Em resumo: o comprador precisa olhar não só a planta, mas também a segurança jurídica da operação.